За два года ввод жилья в Новосибирске упал почти на 15%

Специалисты компании «Юнисервис капитал» проанализировали российский рынок жилья и сделали выводы о том, как он изменился за последние 5-7 лет. Инвестиции упали, ввод жилья сократился. Что дальше?. Деловой Квартал.

0
10
инвестиции строительство 2017

«Физические вводы жилья не отвечают запросам и потребностям миллионов российских семей», — заявил вице-премьер Игорь Шувалов на коллегии министерства строительства и ЖКХ.

Данный комментарий достаточно правдиво характеризует состояние строительной отрасли, находящейся в глубоком спаде. Строительство — это важнейшее направление индустрии, динамика развития которого оказывает значительное влияние на ситуацию в экономике в целом. Снижение темпов возведения жилья негативно влияет не только на смежные сферы (например, производство строительных компонентов, стали и цемента) но и на покупку семьями товаров длительного пользования при приобретении новых квартир.

Началом спада в строительстве можно считать вторую половину 2013 года, когда, согласно данным Росстата. стала заметна стагнация в инвестиционных процессах отрасли. Инвестиции в строительство находятся на уровне 2010 года, а в целом инвестиции упали на 5%.

Строительство является одной из самых емких и чувствительных к инвестициям отраслей: на него приходится более половины всех вложений, при этом объем инвестиций сокращается быстро. Однако с учетом большого строительного лага, сокращение ввода жилья происходит не пропорционально. Зато смежные отрасли — производство цемента, металла – реагируют быстрее.

Основной способ строительства жилых зданий – авансовое финансирование будущими владельцами квартир. Оно создает большие риски в период кризиса, при резком росте инфляции и процентных ставок: полученные расчетные авансы уже могут не покрыть возросших затрат на строительство. В связи с этим, реакцией отрасли на кризисные тенденции в экономике является ускорение ввода жилья и значительное снижение объемов закладок новых домов.

Учитывая значительный временной лаг при вводе в строительство новых домов и зданий, обусловленный длительным производственным циклом, начало строительства максимального уровня введенных зданий было заложено в 2012-2013 годах. В 2014 году большинство из них было построено и введено в эксплуатацию, а с началом кризиса в конце 2014 г. объем закладок новых домов сразу существенно упал, что можно проследить по смежным отраслям (производство цемента, стали и строительных материалов).

По итогам 2016 г. согласно данным Росстата, в России введено в эксплуатацию 1156,5 тыс. квартир общей площадью 79,8 млн кв. м, что на 6,5% меньше чем в 2015 г. Наибольшие объемы жилищного строительства зафиксированы в Московской области – 11,1% от общей площади жилья, сданного в России.

Значительное снижение ввода жилья по сравнению с 2015 г. отмечено в Самарской (-15,2%), Свердловской (-14,9%), Новосибирской (-14,6%) областях и Москве — на 14,2%.

В I квартале 2017 г. введено в эксплуатацию еще на 15,8% меньше квартир, чем в аналогичном периоде предыдущего года, и почти на 30% меньше значений 2015 г. Столь большая величина падения вызвана окончанием производственного цикла домов, заложенных в конце 2013 и первой половине 2014 гг. Усиление кризисных явлений в 2015 г. позволяет предположить, что во второй половине 2014 и начале 2015 г. темпы закладки новых объектов были минимальными.

Наибольший спад в 1 квартале 2017 г. зафиксирован в Московском регионе (на 59%), Нижегородской и Новосибирской областях (падение на 26,6% и 21% соответственно).

Показатели индекса предпринимательской уверенности в строительстве снижаются на протяжении всего кризисного периода 2014-2016 гг. В первом квартале 2017 г. можно отметить некоторое восстановление, связанное с сезонными факторами при сохранении тренда на уменьшение портфеля заказов.

Такое положение во многом связано с катастрофическим падением благосостояния и реальных доходов населения, о чем мы писали в прошлом обзоре. Падение спроса со стороны строительных компаний к смежным отраслям производства ведет к простою производственных мощностей и еще большему падению доходов населения, росту безработицы.

Несмотря на активизацию, с 2010 г. загрузка производственных мощностей так и не достигла показателей 2008 г. Снижение в 2016 году оказалось ниже значений 2011 года, снизившись относительно уровня 2015 на 6,2%. Учитывая значительную недозагруженность, можно ожидать увеличения числа банкротств небольших и средних строительных фирм.

Как упоминалось ранее, строительство тесно связано с отраслями, являющимися поставщиками материалов. Наиболее массовыми и востребованными являются такие материалы, как цемент, кирпич, а также производство блоков и железобетонных конструкций, составляющих основу всех зданий. Важно отметить, что восстановление или начало роста показателей производства указанных групп материалов будет служить началом фактического восстановления строительной отрасли и, как следствие, экономики. При этом фактические показатели, указывающие на увеличение темпов вводимого жилья, будут идти с отставанием в 1-2 года, согласно производственному циклу.

Вместе с ростом строительной отрасли в предкризисные годы росло как производство цемента, так и всех сопутствующих материалов. Прирост производства цемента с 2010-го по 2014-й год составил 18,2 млн тонн или 36%. В 2015 г. производство упало на 10,1%, и еще больше в 2016 г. — на 11,4%, составив лишь 55 млн тонн (для сравнения в США произведено в два раза больше цемента, а Китай произвел 2,4 млн тонн).

В I квартале 2017 г. улучшения не обозначилось — сокращение в сравнении с 2016 г. составило 2,6%. Похожая ситуация прослеживается в производстве и других строительных материалов. Объемы выпуска кирпича в 2015 г. снизились на 12,5%, составив 10,5 млрд кирпичей. Падение в 2016 г. производства усилилось почти в два раза, до 22%, производство составило 8,2 млрд кирпичей. Показатели производства стеновых блоков снизились на 17,3% в 2015 г. (составив 597 млн блоков) и еще на 20,6% в 2016 г. до величины 474 млн блоков.

Аналогично ведут себя показатели производства железобетонных конструкций, после пика производства 27,2 млн куб. м. в 2014 г. произошло значительное снижение в 2015 г. на 18%, продолжившееся в следующем году. Всего в 2016 г. было произведено 18,7 млн куб. м, что на 16,3% меньше чем в 2015 г. Суммарное снижение по итогам двух лет этого сегмента составило 31%.

Большинство показателей производства строительных материалов сопоставимы с уровнями 2010 г. а по некоторым видам продукции даже ниже его значений. Например, в 2016 г. производство блоков – ниже уровней 2010 на 30%.

Сложившаяся ситуация в строительной отрасли и экономике в целом обусловлена во многом значительной девальвацией рубля в 2014-2015 гг. а также последовавшим за ними ростом процентных ставок и инфляции, а также последовавшим падением потребительского спроса.

Снизившиеся доходы населения замедляют восстановление всех отраслей, как следствие возрастает роль государства и мер, реализуемых им для поддержки экономики. Без инвестиций восстановление отраслей невозможно. В условиях кризиса активность классических институтов привлечения инвестиций падает, финансирование со стороны банков снижается на фоне неблагоприятной конъюнктуры.

Вложения частных инвесторов, особенно в кризисные годы, является зачастую единственной возможностью привлечения средств для малого и среднего бизнеса.

Из наиболее действенных мер, реализованных правительством в данном направлении, является либерализация законодательства в области привлечения публичных частных инвестиций с фондового рынка, в частности при регистрации облигационных займов. Направленные меры позволяет небольшим компаниям производить размещения облигаций для финансирования целевых программ.

Строительный бизнес столкнулся с тем, что в кризис банки фактически полностью закрыли лимиты на кредитование отрасли, в результате многие застройщики ощутили проблему нехватки финансирования на завершение строительства объектов, что было усугублено фактически прекратившимися продажами на первичном рынке.

В 2015 г. в разгар кризиса, был сформирован Фонд недвижимости «Юнисервис Капитал ». Средства были направлены на поддержку значимых строительных объектов в Новосибирске, а также в производственные компании, которые предоставили залоги в виде недвижимости.

В настоящее время фонд финансирует 6 проектов, объем инвестирования которых в совокупности составляет 150 млн руб. В 2015 г. средства были проинвестированы в строительство микрорайона «Изумрудный город» и крупного производителя шоколада под залог недвижимости. В 2016 г. было профинансировано строительство еще двух крупных жилых комплексов и несколько производственных компаний.

Таким образом, несмотря на то, что в целом строительная отрасль довольно сложно переживает период застоя экономики, существуют инструменты финансирования, способные стимулировать развитие, например, такие, как финансирование под залог недвижимости. Компаниям это выгодно — в этом случае сокращаются сроки принятия положительного решения, а также снижается ставка привлечения. При этом для инвесторов вложения имеют обеспеченную гарантию защиты капитала и простоту в процедуре инвестирования.

Ваш коментарий очень важен для нас