Перепланировка квартиры в ипотеке — Сбербанка, ВТБ 24

Вопреки распространенному мнению, перепланировка на квартиру в ипотеке разрешена. Однако на ее выполнение требуется не только получение многочисленных инстанций, осуществляющих строительный надзор,

0
40
перепланировка квартиры в ипотеке

Вопреки распространенному мнению, перепланировка на квартиру в ипотеке разрешена. Однако на ее выполнение требуется не только получение многочисленных инстанций, осуществляющих строительный надзор, но и в первую очередь банка.

В каких случаях допускается реконструкция помещения, какими нормами законодательства регулируется, процесс, форма согласования перепланировки в банком и виды переустройства, подробно в этой статье.

Возможно осуществления планировки установлена жилищным законодательством для собственников или пользователей помещений. Однако в случае с квартирой, которая находится в ипотеке у банка, необходимо первоначально получение согласия у кредитного учреждения. Выполнение строительно-монтажных работ без получения официального разрешения может грозить не только административным штрафом, но и потерей права на недвижимое имущество по договору.

  • правоустанавливающее основание – договор купли-продажи. дарения, свидетельство о наследовании или иная бумага о получении квартиры в собственность;
  • свидетельство о владении с отметкой о нахождении объекта в ипотеке;
  • разрешение пожарной инспекции, Ростехнадзора, Роспотребнадзора, СЭС и других местных инстанций, следящих за техническим и санитарным состоянием зданий в населенном пункте;
  • согласие банка;
  • разрешение страховой компании;
  • технический паспорт и поэтажных план БТИ.

Законность перепланировки утверждается заключением районной комиссии о проведении перепланировки, что утверждается выдачей акта о вводе объекта в эксплуатацию.

Затем следует обратиться в БТИ для составления технического паспорта на квартиру в ипотеке с учетом внесенных изменений. Далее сведения помещаются в государственный кадастр недвижимости, выдается кадастровый паспорт с отраженной перепланировкой.

Возможность перепланировки установлена ст.26 ЖК РФ. Под ней понимается изменение формы, функционального назначения несущих конструкций помещения.

В п.1 ст.29 ЖК РФ дано понятие незаконной перепланировки. Она означает проведение строительно-монтажных работ в жилых помещениях без получения согласования соответствующих уполномоченных органов.

Проведение работ возможно как в административном порядке, так и судебном. В первом случае изменения отражаются в проект, а заключение о техническом соответствии предоставляется государственным учреждением, осуществляющим инвентаризацию недвижимости в регионе – БТИ.

Также требуется получения согласия Жилищной инспекции и обслуживающих организаций. Они руководствуются требованиями жилищного законодательства, в том числе Градостроительным кодексом.

Если изменения произведены согласно требований технических, санитарных и градостроительных норм, но получен отрицательный ответ от полномочных организаций, то единственным выходом согласования перепланировки является обращение в суд.

Если в результате внесенных изменений не были затронуты конструктивные элементы, или созданная при этом нагрузка на другие несущие стены в пределах допустимой нормы, и это не нарушает прав других граждан или организаций – собственников соседних помещений, здание не грозит обвалом и не нарушены правила проведения работ, то скорее всего суд встанет на сторону заявителя.

Процесс подачи заявления и рассмотрения вопроса в этом случае прописан в Гражданском процессуальном кодексе.

В процессе перепланировки необходимо руководствоваться действующими СаНПин по выполнению определенных строительных или монтажных работ, а также постановлением Правительства РФ №47.

Для того чтобы составить полное представление о переустройстве жилья, необходимо определить, какие бывают виды перепланировок.

В первом случае изменения вносятся по эскизу. Для этого не обязательно заказывается проектная декларация в специализированной организации, имеющей лицензию на проведение такого вида работ. В полном смысле перепланировкой действия не могут считаться, поскольку заключаются в демонтаже ненесущих конструкций и создания дополнительных перегородок.

К этому виду также относится демонтаж встроенных шкафов, антрисолей, изменение мест установки сантехнического оборудования без затрагивания инженерных сетей. Согласование производится в органах БТИ, которые по результату выполнения работ выезжают на место, производят замеры и выдают по запросу новый технический паспорт.

Второй вид перепланировки относится к сложному. Примерами ее служит увеличение площади ванной комнаты в пределах нормы за счет жилых помещений, изменение укладки пола с гидроизоляцией. Согласование производится с привлечением нескольких инстанций, занимающихся надзором над производством строительно-монтажных работ.

Требуется разработка проектной декларации. Самый сложный вопрос в этом виде – это возможность изменения несущих конструкций. Без разрешения БТИ, жилищного надзора, согласования с СЭС, пожарной инспекцией, жильцами соседних квартир, службой газа и другими обслуживающими организациями проведение работ запрещено.

Нарушители, не оформившие документы, и осуществившие самовольно перепланировку привлекаются к административной ответственности на основании ст. 7.21 КоАП в виде штрафа в размере до 2,5 тыс. руб. При обвале конструкций здания, причинении вреда имуществу, здоровью и жизни граждан возможно как взыскание материальной компенсации, так и привлечение к несению уголовного наказания.

Помимо этого покупатель квартиры – заемщик лишается права на недвижимость в связи с нарушением требований закона и договора с банком, могут налагаться в индивидуальном порядке штрафы.

В связи с тем, что формально в свидетельстве о собственности Росреестра собственником значится заемщик, но квартира до полного погашения ипотеки находится в залоге банка, требуется получение согласия на совершение любых сделок с объектом недвижимости от кредитной организации.

Для начала нужно внимательно прочитать условия ипотечного договора. Содержится ли в нем императивный отказ от совершения любых перепланировок, переустройств и других действий с недвижимостью.

Если такого запрета нет, то вероятно, что в тексте прописана процедура уведомления банка о согласовании перепланировок.

В договоре могут прописываться точные сроки направления таких ходатайств, нарушение которых может повлечь расторжение ипотечного соглашения и наложение крупных штрафов. Пренебрегать выявлением деталей согласования с конкретным банковским учреждением не следует, поскольку это может повлечь крупные материальные санкции и даже привести к прекращению договора по вине заемщика.

Некоторые крупные банки, как Сбербанк России и ВТБ-24, перепланировку при предварительном согласии не запрещают. Однако все зависит от условий индивидуального договора.

  1. Погасить все платежи по ипотеке, а лучше постараться их избегать на протяжении всего срока действия договора.
  2. Начинать процесс переустройства не раньше, чем через 6 месяцев после заключения соглашения.

В некоторых случаях за рассмотрение ходатайства и выдачу заключения требуется оплатить комиссию в размере 5 000 руб.

Важно: Если банк отказывает в проведении перепланировки, не стоит рисковать и делать ее самостоятельно. Последствиями могут стать наложение крупных штрафов и расторжение договора с изъятием квартиры. Также нужно будет привести жилье в первоначальное состояние за свой счет в короткие сроки.

Также следует обратиться в страховую компанию, выдавшей полис на риски потери трудоспособности заемщика, утраты имущества, порчи недвижимости и других обстоятельств. Банк без согласия страховщика действовать откажется, поскольку ему нужна финансовая гарантия недопущения уничтожения или причинения ущерба предмету залога.

Получив согласие страховой компании нужно предоставить заявление в банк приложив его в качестве подтверждающего документа. Также в некоторых случаях нужно предоставить готовый проект перепланировки. Точные условия уточняются в конкретном банке, предоставившем кредитные средства.

Этап 1. Составление плана перепланировки, который нужно будет предоставить в банк и уполномоченные по надзору за строительством организации. Если изменения заключаются в переустройстве (не затрагивают конструктивных элементов помещения или в целом здания) или незначительные, то процесс согласования будет намного проще.

  • совмещение санузла путем сноса перегородки между ванной и туалетом, особенно, на последних этажах многоквартирных домов;
  • демонтаж встроенных шкафов, если им не присвоены отдельные номера на техническом плане;
  • перенос оборудования, в том числе сантехнического, в пределах одного помещения, если не затронуты инженерные сети;
  • остекление балкона, если не проведены работы по обогреву вынесенного помещения, и не произошло увеличение/уменьшение площади.

Для этого нужно запросить поэтажный план в БТИ и отметить на его копии красным цветом линии на элементах помещения, которые планируется изменить. В таком виде документы нужно сдать в банк и получить решение.

В случае если требуются капитальные изменения, то нужно заказывать в специализированной организации, имеющей допуск СРО, создание проекта.

  • объединения кухни или жилой площади с балконом;
  • перенос или увеличение площади санузла за счет нежилых помещений – коридора, гардеробной и т.д.;
  • демонтаж или увеличение арок в межкомнатных перекрытиях.

Получить согласие при серьезных изменениях сложнее, но шансы на получение разрешения банка и страховой компании все же есть.

Этап 2. После фактического осуществления работ в квартиру вызывается специалист жилищной инспекции для составления акта о проведенных работах. Составляется технический паспорт органами БТИ. При необходимости изменения фиксируются в кадастровом паспорте в органах постановки на учет объектов недвижимости –регионального отделения Росреестра.

Интересно: согласовывать перепланировку со страховой компанией обязательно, поскольку при внесении изменений возможно увеличение общей площади застрахованного объекта за счет расширения пространства территорией общедовомого пространства.

К примеру, устройство лоджии на первом этаже дома на придомовой территории. Это влечет недействительность договора и страхового полиса, в связи с изменением предмета соглашения, то есть характеристик недвижимости.

Последствием может стать отказ в предоставлении страхового возмещения в случае порчи или разрешения объекта по вине покупателя квартиры в ипотеке. Кроме того, при увеличении площади застрахованного объекта потребуется произвести доплату за дополнительные квадратные метры.

Делать перепланировку без согласия кредитующей организации не рекомендуется. Допускается такая процедура только в случае прямого указания в ипотечном договоре о возможности совершения таких действия без предварительного согласования банка, что на практике встречается крайне редко.

Такие условия обычно обговариваются с кредитным учреждением на этапе заключения сделки, когда приобретается дорогая квартира или в старом доме, например, сталинке, где требуется проведение капитального ремонта для удобства проживания и использования жилого помещения.

Отказ в разрешении последует при планировании внесения изменений, запрещенных нормами санитарных и строительных норм, градостроительного законодательства. Не допустят таких изменений ни банк, ни контролирующие государственные учреждения.

  • остекление балконов по периметру при наличии пожарных лестниц;
  • расширение площади лоджий за счет выносных конструкций при нарушении архитектурного облика здания, его исторической значимости, отсутствии должного укрепления монотонными и панельными конструкциями;
  • обустройство камина в домах панельного типа;
  • объединение кухни, оборудованной газом, с жилыми помещениями;
  • снос оконного и балконного блока и несущих элементов при объединении жилых помещений и балконов/лоджий;
  • перенос сантехнического оборудования в санузле;
  • захват общедомовой территории при отсутствии согласия на общем собрании собственников многоквартирного дома;
  • обустройству лоджии или балкона теплоисточниками;
  • утепление пола на вынесенных конструкциях за счет общедомовых теплоисточников.

Время на согласование перепланировки обычно составляет от 3 до 6 месяцев. Если какие-то элементы изменены без разрешения, сначала необходимо оплатить штраф в рамках административного дела. Только после возможно проведение процедуры узаконирования переустройства жилого помещения в ипотеке.

Стоимость всего процедура обычно определяется в 50 – 60 тыс. руб. включая составление проекта (около 20 тыс. руб.), получение документов из БТИ (примерно 7 тыс. руб.), оплата госпошлины (1,5 тыс. руб. для граждан), составление акта приемки работ с вызовом инженера для осмотра и обмера помещений (от 10 тыс. руб. в зависимости от региона).

Ваш коментарий очень важен для нас