Отчет об оценке жилого дома (коттеджа) — пример, часть 3 из 4, Сравнительный подход, Оценочная компания Старт-Альянс

Оценка месторождений. бизнеса по добыче полезных ископаемых и лицензий на право пользования недрами. Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности с помощью коэффициента долевого

0
17
оценка качества недвижимости

Оценка месторождений. бизнеса по добыче полезных ископаемых и лицензий на право пользования недрами.

Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности с помощью коэффициента долевого участия

Понятие “наилучшее и наиболее эффективное использование”, применяемое в данном Отчете, подразумевает такое использование объекта недвижимости, которое является физически и финансово осуществимым, юридически возможным, целесообразным с финансовой точки зрения, и в результате которого стоимость объекта будет максимальной.

Заключение о наилучшем использовании и наиболее эффективном использовании отражает позицию Оценщика в отношении наилучшего использования объекта недвижимости, исходя из анализа состояния рынка и свойств самого объекта недвижимости.

Физическая и финансовая осуществимость: рассматриваются только те способы использования объекта, которые реально осуществить в данной местности с использованием существующих технологий и для которых существует возможность финансирования.

Юридическая возможность: рассматриваются только те способы использования объекта, которые разрешены действующим законодательством РФ и различными нормативными актами (распоряжениями о зонировании, нормами градостроительства, экологическими нормативами и т.п.).

Финансовая целесообразность: из осуществимых и юридически возможных способов использования выбираются те, которые будет давать приемлемый доход владельцу объекта.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какой из финансово целесообразных вариантов использования объекта будет приносить чистый максимальный доход или максимальную текущую стоимость.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости, способствует определению того использования, которое, согласно прогнозам, даст самый высокий общий доход на инвестированный капитал. Типичными вариантами использования могут служить следующие альтернативы:

Тогда, финансовая целесообразность заключается в том, что результат должен обеспечить доход, равный или больший, по сравнению с той суммой, которая необходима для покрытия операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат. Вдобавок, использование должно быть максимально продуктивным, или тем использованием, которое обеспечивает наивысшую стоимость, согласующуюся со ставкой дохода, гарантированной рынком для этого типа использования.

Снос улучшений: Оцениваемый жилой дом недавно построен по современному проекту и сейчас его снос нецелесообразен.

Реконструкция и капитальный ремонт: Оцениваемый жилой дом построен сравнительно недавно и вполне пригоден для прямого использования, то есть для проживания людей. Физический износ дома незначителен, ремонт не требуется. Дом соответсвует современным требованиям к качеству индивидуального жилья в данном районе, поэтому реконструкция дома также не требуется.

Продолжение текущего варианта использования: Продолжение текущего варианта использования объекта оценки в качестве жилого дома представляется наиболее эффективным использованием в связи с тем, что спрос на жилые дома в данном районе очень высок. Рассматриваемый объект можно использовать в качестве жилья без сноса существующих улучшений и без изменения целевого назначения земельного участка. Это использование будет являться юридически возможным, физически и финансово осуществимым, финансово целесообразным и максимально эффективным, то есть будет наилучшим и наиболее эффективным использованием.

Для целей настоящей оценки Оценщик решил использовать сравнительный и затратный подходы (метод сравнительного анализа продаж и метод сравнительной единицы).

Так как объект оценки является жилым домом, а сам рынок жилых домов в Подмосковье является развитым рынком с большим количеством предложений и совершаемых сделок, то, по мнению оценщика, при оценке типичного объекта на развитом рынке, сравнительные методы должны иметь преимущество (больший вес результата при определении итоговой величины стоимости) по отношению к остальным используемым методам.

Доходный подход, по мнению оценщика, нецелесообразно использовать для определения рыночной стоимости объекта оценки, поскольку оцениваемый жилой дом не предназначен для целевого извлечения дохода. В подавляющем большинстве случаев, расчет стоимости жилого дома методами доходного подхода дает результат ниже, чем цены реальных сделок на рынке с аналогичными объектами, поскольку, как правило, цель приобретения индивидуальных жилых домов — проживание, то есть удовлетворение личной потребности в жилье, а не извлечение дохода. В данном случае применение методов доходного подхода приведет скорее к искажению величины итоговой стоимости, нежели к ее уточнению.

Для проведения оценки с позиций сравнительного подхода оценщик выбирает метод сравнительного анализа продаж. Выбор данного метода обусловлен следующими причинами: оценка основывается на прямой рыночной информации, опубликованной в открытых источниках; для анализа доступно большое количество предложений к продаже, что позволяет отобрать аналоги с достаточной степенью точности и в достаточном количестве; структура информации позволяет проводить параметрическое сравнение объектов по основным ценообразующим параметрам; представленная информация доступна для проверки посредством интервью с представителями риэлтерских компаний и анализа фотоматериалов, если они доступны.

При определении рыночной стоимости оцениваемого дома с земельным участком Оценщик использовал цены предложений о продаже аналогичных домов с участками, которые на дату оценки были представлены в московских агентствах недвижимости.

Информация по аналогам получена оценщиком из открытых источников в сети Интернет, а также из интервью с сотрудниками риэлтерских компаний, выставивших предложение на рынок. В каждом конкретном случае оценщик приводит ссылку на источник информации. Личный осмотр сопоставимых объектов-аналогов оценщиком не проводился.

В качестве единицы сравнения оценщик выбирает 1 кв.м. (для дома) и 1 ар для земельного участка, поскольку эти единицы являются общепринятыми единицами сравнения на рынке загородных домов и земельных участков для ИЖС.

Сначала оценивается участок земли как незастроенный. Для проведения оценки земельного участка методом сравнительного анализа продаж Оценщиком были выбраны следующие аналоги:

1. Аналог 1. Незастроенный земельный участок, 15 соток д. ХХХХХ, Рублево-Успенское шоссе, 20 км. Участок расположен непосредственно в деревне. Прилегает к новому жилому массиву ХХХХХ -1,2. Построена новая дорога от Лапино через лес к участку, въезд по пропускам, охраняемая территория. Электричество, газ, канализация, центральное водоснабжение, моск. телефон, интернет. Месторасположение вблизи поселков Лапино, Дарьино, Матвейково, Таганьково. Цена предложения 8,4 млн. рублей. Предложение опубликовано по адресу: http://www.cian.ru/cat.php?suburbian=yesdeal_type=2obl_id=2city_id=560

2. Аналог 2. Незастроенный земельный участок (два участка рядом) ровной прямоугольной формы в д. ХХХХХ в 22 км от Москвы по Рублево-Успенскому шоссе. Коммуникации — свет по границе, магистральный газ по границе. Участки размеров — 2854 метра. Находятся недалеко от леса. Цена предложения 8 960 000 рублей. Предложение представлено компанией «Городской центр недвижимости». Предложение опубликовано по адресу: http://www.cian.ru/showphoto.php?id_suburbian=123970

3. Аналог 3. Незастроенный земельный участок, в деревне ХХХХХ, 16 соток (40х40), газ по границе, электричество. Заезд через закрытую улицу на 7 коттеджей. Рядом пруд и престижный поселок таунхаусов со своей инфраструктурой. Цена предложения 8 400 000 рублей. Предложение опубликовано по адресу: http://www.cian.ru/showphoto.php?id_suburbian=131298

4. Аналог 4. Незастроенный земельный участок, 20 км от МКАД, деревня ХХХХХ. Участок — 16 соток. Сад. Ограждение — деревянное. Коммуникации: электричество — разведено, газ — по границе, вода — колодец, канализация — по границе. Цена предложения: 8 111 000 рублей. Предложение опубликовано по адресу: http://www.cian.ru/showphoto.php?id_suburbian=126162

Поскольку публикуемые цены предложений содержат, как правило, определенную величину скидки, которую продавец, при определенной настойчивости потенциального покупателя, готов ему предоставить, то для адекватного анализа таких цен необходимо сделать соответствующую поправку.

При определении величины поправки на уторговывание, оценщик опирался на работу [7], в которой авторы исследовали зависимость величины этой поправки от вида продаваемой или сдаваемой в аренду недвижимости и размеров населенного пункта, в котором эта недвижимость расположена.

Таблица 6. Результирующая таблица с данными о рекомендуемых величинах поправок на уторговывание [7].

Хотя объект оценки и находится в небольшом населенном пункте, однако из-за близости к Москве, местный рынок целиком формируется за счет покупателей из Москвы и ближайшего Подмосковья, чье население намного превосходит 500 000 человек. Таким образом, средняя поправка на уторговывание для земельных участков составит 3%.

Поскольку предложений абсолютно одинаковых аналогов оцениваемого земельного участка Оценщику выявить не удалось, необходимо вносить корректировки, учитывающие основные различия между оцениваемым объектом и объектами-аналогами. При этом, корректируются только цены объектов-аналогов. Если аналогичный объект превосходит в чем-то оцениваемый, то его цена должна быть уменьшена на величину вклада этого превосходства и наоборот, если аналог в чем-то уступает объекту оценки, его цена должна быть увеличена. Величины этих поправок определялись экспертным путем или на основании весовой доли элемента сравнения в общей стоимости объекта.

Принятые Оценщиком корректировки и результаты расчета скорректированной цены земельного участка за 1 ар методом сравнительного анализа продаж приведены в следующей таблице:

1. Поправка на наличие коммуникаций. Наличие коммуникаций на участке (электроснабжение, газоснабжение. канализация и водопровод) делает земельный участок более привлекательным на рынке, а стоимость его — более высокой. В данном случае, некоторые аналоги имеют коммуникации вдоль границы, а некоторые – непосредственно на участке. Для аналогов, имеющих коммуникации вдоль границы, поправка определена в размере 10%, что согласно рыночным ценам поставщиков такого рода услуг отражает реальные затраты собственника на подключения к коммуникационным сетям и ввода коммуникаций непосредственно на участок.

2. Поправка площадь земельного участка. Эта поправка отражает тот факт, что стоимость одной сотки в маленьких участках выше, чем стоимость одной сотки в более крупных участках. В рассматриваемом районе оптимальным размером участка является размер 20-30 ар. Участки в 6-12 ар стоят ощутимо выше в пересчете на 1 ар, а участки размером более 40 ар – ниже. Диапазон данной поправки 5-10%. В данном случае поправка не вносилась.

3. Поправка на близость к водоему. Близость водоема (водохранилища, озера, канала, реки) по данным риэлтерских компаний, увеличивает стоимость участка до 20%. В данном случае, все выбранные аналоги не имеют рядом водоемов, кроме аналога 3, который расположен рядом с прудом. Поправка определена в размере 5%.

Полученные после внесения корректировок цены объектов-аналогов позволяют прийти к согласованному мнению о величине итоговой стоимости 1 ар площади объекта оценки с учетом как количественных, так и качественных характеристик объекта оценки.

При определении величины рыночной стоимости 1 ар общей площади оцениваемого объекта, скорректированной цене продажи каждого из объектов – аналогов придается своя весовая характеристика – Wi (0 Wi 1; SWi = 1).

Численное значение весовой характеристики для соответствующего аналога определяется Оценщиком и зависит от степени соответствия аналога оцениваемому объекту. Определив весовые коэффициенты (Wi ) для скорректированной цены продажи 1 ар площади (Ri ) по каждому из объектов-аналогов, можно рассчитать величину рыночной стоимости 1 ар объекта оценки (V1 кв. м. ):

В данном случае все аналоги очень близки по своим основным ценообразующим характеристикам к объекту оценки, поэтому веса для всех аналогов выбраны одинаковыми – 0,25.

Результаты расчетов по вышеуказанному алгоритму для оцениваемого земельного участка обобщены в следующей таблице:

Для проведения оценки вклада дома в стоимость совокупного объекта недвижимости (дом + земельный участок) методом сравнительного анализа продаж Оценщиком были выбраны следующие аналоги:

1. Аналог 1. Жилой дом для постоянного проживания в коттеджном поселке рядом с д. ХХХХХ, площадь дома 240 кв.м. участок 12,6 соток, скважина, газовый котел, канализация – септик, магистральный газ, все коммуникации на территории поселка — детская площадка, тенисный корт, волейбольная площадка. Цена предложения 21 млн. рублей. Предложение представлено компанией «Инком-недвижимость». Предложение опубликовано по адресу: http://www.incom-realty.ru/sale-realty/cottage/?id=89873

2. Аналог 2. Дом в охраняемом коттеджном поселке ХХХХХ (д. ХХХХХ), 320 кв.м. участок 15 соток. В доме: цоколь — котельная, прачечная, винный погреб, кладовая, сауна с комнатой отдыха, с/у, бильярдная, помещение для персонала с отдельным входом в дом. 1 этаж — кухня-столовая с выходом на участок, гостиная, с/у, кладовая, гостевая спальня. 2 этаж — 3 спальни (одна с с/у, ванной, душевой кабиной и биде), с/у с ванной, французский балкон. Встроенная кухня, бытовая техника, мебель, спутниковое ТВ, интернет, телефон. На участке — лесные деревья и газон, глухой забор, автоматические ворота, гараж на 1 а/м. Электричество и газ — центральные, вода — скважина. Рядом: фитнес-центр и комплекс Латиноград (3 км), 3 частных школы, муниципальная школа в Назарьево. Цена предложения 25 200 000 рублей. Предложение опубликовано по адресу: http://www.cian.ru/showphoto.php?id_suburbian=13257

3. Аналог 3. Жилой дом 582 кв.м. в д. Лапино, 18 км от МКАД, Рублево – Успенское направление, на участке 22,3 сотки. Магистральный газ, септик, скважина, газовый котел, потолки 4 м. Цена предложения 45 600 000 рублей. Предложение представлено компанией «Инком-недвижимость». Предложение опубликовано по адресу: http://www.incom-realty.ru/sale-realty/cottage/?id=93769

4. Аналог 4. Дом 244,3 кв.м. д. Лапино, 12 соток, ИЖС, под ключ. Все коммуникации действующие (колодец, газовый котел, магистральный газ, септик). С видом на реликтовый лес. Идеальная транспортная доступность. Цена предложения: 12 900 000 рублей. Предложение представлено компанией «Инком-недвижимость». Предложение опубликовано по адресу: http://www.incom-realty.ru/sale-realty/cottage/?id=91612

Поскольку опубликованные цены предложений содержат, как правило, определенную величину скидки, которую продавец, при определенной настойчивости потенциального покупателя, готов ему предоставить, то для адекватного анализа таких цен необходимо сделать соответствующую поправку. Как следует из таблицы 6 (см. выше), такая скидка для жилой недвижимости будет составлять 2%.

Поскольку предложений абсолютно одинаковых аналогов оцениваемого дома Оценщику выявить не удалось, необходимо вносить корректировки, учитывающие основные различия между оцениваемым объектом и объектами-аналогами. При этом, корректируются только цены объектов-аналогов. Если аналогичный объект превосходит в чем-то оцениваемый, то его цена должна быть уменьшена на величину вклада этого превосходства и наоборот, если аналог в чем-то уступает объекту оценки, его цена должна быть увеличена. Величины этих поправок определялись экспертным путем или на основании весовой доли элемента сравнения в общей стоимости объекта.

Для того чтобы исключить влияние стоимости земельного участка на стоимость дома, перед сравнением из цены предложения вычиталась рыночная стоимость земельного участка объекта-аналога.

Рыночная стоимость земли у объектов аналогов практически совпадает с рыночной стоимостью земли у объекта оценки, определенной выше, за одним лишь исключением – земельный участок у аналогов 1 и 2 находится на территории охраняемых коттеджных поселков (о.к.п.), в то время как земельный участок объекта оценки и других объектов – аналогов находятся на неохраняемой территории деревни. Для учета этого различия, оценщик вводил для аналогов 1 и 2 корректировку в размере 10%, к рыночной стоимости 1 ар земельного участка, определенной в таблице 8.

Принятые Оценщиком корректировки и результаты расчета скорректированной цены дома за 1 кв.м. общей площади методом сравнительного анализа продаж приведены в следующей таблице:

1. Поправка на местоположение. Аналоги 1 и 2 расположены в охраняемых коттеджных поселках, в то время как остальные аналоги, так же как и объект оценки расположены на неохраняемой территории деревни. Стоимость домов в о.к.п. несколько выше, чем жилых домов в неохраняемых поселениях. В данном случае, величина этой корректировки была определена в размере -10%.

2. Поправка на удаленность от МКАД. Поправка на удаленность оцениваемого объекта от МКАД вносится только в случае, если расстояние между объектом-аналогом и объектом оценки составляет более двух километров (к меньшему расстоянию, по мнению оценщика, рынок не чувствителен).

3. Поправка общую площадь дома. При прочих равных условиях, как правило, цена за 1 кв.м. в домах меньшей площади выше. Обычные пределы этой корректировки 2-10%, в зависимости от фактических различий по площади. Для отсутствия корректировки аналог должен иметь примерно одинаковую общую площадь по сравнению с оцениваемым объектом.

4. Поправска на класс отделки. На рынке жилых домов различают следующие типы отделки – простая, улучшенная, высококачественная и евростандарт. Поправка на класс отделки составляет 5% при переходе между соседними классами.

5. Поправка на наличие коммуникаций. В данном случае объекты аналоги обладают тем же набором коммуникаций, что и объект оценки, то лишь разницей, что у аналогов 1, 2 и 3 водоснабжение осуществляется от артезианской скважины, а у объекта оценки – из колодца. Артезианская скважина – более дорогостоящее сооружение, чем колодец, поэтому в данном случае поправка составит 5%.

Полученные после внесения корректировок цены объектов-аналогов позволяют прийти к согласованному мнению о величине итоговой стоимости 1 кв.м. общей площади оцениваемого дома с учетом как количественных, так и качественных характеристик объекта оценки.

При определении величины рыночной стоимости 1 кв.м. общей площади оцениваемого объекта, скорректированной цене продажи каждого из объектов – аналогов придается своя весовая характеристика – Wi (0 Wi 1; SWi = 1).

Численное значение весовой характеристики для соответствующего аналога определяется Оценщиком и зависит от степени соответствия аналога оцениваемому объекту. Определив весовые коэффициенты (Wi ) для скорректированной цены продажи 1 м 2 общей площади дома (Ri ) по каждому из объектов-аналогов, можно рассчитать величину рыночной стоимости 1 м 2 общей площади объекта оценки (V1 кв. м. ):

В данном случае все объекты – аналоги одинаково близки по своим основным качествам к объекту оценки, поэтому всем четырем объектам- аналогам был присвоен одинаковый весовой коэффициент – 0,25.

Ваш коментарий очень важен для нас