Налогообложение доходов от продажи квартиры

Каждый знает, что продать квартиру - дело не простое, но не все задумываются, что после сделки, возможно, придется платить налог на доходы физических лиц. Как платить НДФЛ, если для этого нет

0
19
каким налогом облагается продажа квартиры

Каждый знает, что продать квартиру — дело не простое, но не все задумываются, что после сделки, возможно, придется платить налог на доходы физических лиц. Как платить НДФЛ, если для этого нет средств? Можно ли получить имущественный налоговый вычет при продаже квартиры, ранее приобретенной с помощью жилищных сертификатов? Как получить налоговый вычет при продаже недвижимости, подвергавшейся перепланировке?

Налоговое законодательство предписывает налогоплательщикам — физическим лицам, получившим доход от продажи имущества, принадлежавшего им на праве собственности, самостоятельно исчислить суммы налога, подлежащие уплате в соответствующий бюджет. При определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных им в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, и долей в указанном имуществе. Если имущество находилось в собственности гражданина менее трех лет, максимальный размер вычета составит 1 000 000 руб. Сумма дохода, превышающая размер примененного имущественного налогового вычета, облагается НДФЛ по ставке 13% в общеустановленном порядке.
Однако вместо использования права на получение вычета налогоплательщик может уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. Иными словами, если жилье приобреталось по рыночной цене и сохранились подтверждающие сделку документы, то доход может быть уменьшен на сумму, затраченную при покупке квартиры.
ФНС России в Письме от 09.07.2012 N АС-3-3/2364@ обратила внимание налогоплательщиков на то, что п. 1 ст. 229 НК РФ предписывает физическим лицам, получившим доходы от продажи имущества, которое находилось в их собственности менее трех лет, представить в налоговую инспекцию по месту жительства декларацию по НДФЛ. Сделать это следует не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом. На основании п. 4 ст. 228 НК РФ общая сумма налога, исчисленная исходя из налоговой декларации, уплачивается по месту жительства налогоплательщика не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Примечание. Декларация может быть подана на бумажном носителе (по установленной форме) или в электронном виде (по установленным форматам).

Если продана квартира, находившаяся в собственности более трех лет, налог, возможно, вообще не придется платить. Дело в том, что в соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ не подлежат обложению НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более.

Но если продавец налоговым резидентом не является, НДФЛ заплатить придется в любом случае независимо от срока владения квартирой.

Во-первых, потому, что положения п. 17.1 ст. 217 НК РФ (об освобождении от НДФЛ доходов от продажи жилья, принадлежавшего продавцу более трех лет) к нерезидентам не применяются (Письмо Минфина России от 24.08.2012 N 03-04-05/6-1002).

Во-вторых, в силу того, что нерезиденты не имеют права на уплату налога по ставке 13%, у них нет оснований на применение вычетов в связи с применением данной ставки (п. 3 ст. 210 НК РФ). В том числе они не имеют права на вычет в сумме до 1 000 000 руб. при продаже жилья, принадлежавшего им менее трех лет.

У гражданина, продавшего квартиру, впоследствии может не оказаться денег на уплату НДФЛ с дохода от этой сделки. Такая ситуация нередко возникает, если сразу после продажи квартиры было куплено другое жилье, при этом гражданин не имеет иных доходов или они невелики (например, он является пенсионером или многодетным). Между тем налог заплатить все-таки придется. Чтобы налогоплательщик в подобной ситуации избежал личного финансового краха, налоговым законодательством предусмотрены отсрочка и рассрочка уплаты налога (пп. 4 п. 1 ст. 21 НК РФ, Письмо Минфина России от 02.08.2012 N 03-04-05/7-908).

В п. 2 ст. 64 НК РФ установлены основания, при наличии хотя бы одного из которых заинтересованному лицу может быть предоставлена отсрочка или рассрочка по уплате налога. В частности, в перечень включено причинение этому лицу ущерба в результате стихийного бедствия, технологической катастрофы или иных обстоятельств непреодолимой силы (пп. 1 п. 2 ст. 64 НК РФ). Есть в перечне и такое основание, как имущественное положение физического лица, исключающее возможность единовременной уплаты налога (пп. 4 п. 2 ст. 64 НК РФ). На наш взгляд, именно данное основание применимо к ситуациям с пенсионерами, многодетными семьями и т.п.

Заявление о предоставлении отсрочки или рассрочки по уплате налога подается заинтересованным лицом в налоговый орган по месту его жительства. К заявлению прилагаются документы, подтверждающие наличие оснований для получения отсрочки или рассрочки. В частности, в ситуации с гражданином, не имеющим возможности единовременной уплаты налога, к заявлению о предоставлении отсрочки или рассрочки по уплате НДФЛ прилагаются сведения о его движимом и недвижимом имуществе (за исключением имущества, на которое в соответствии с российским законодательством не может быть обращено взыскание).

Некоторым категориям российских граждан государство оказывает финансовую поддержку при приобретении ими жилья. В частности, такой помощью является предоставление государственных жилищных сертификатов — именных свидетельств, удостоверяющих право граждан на получение за счет средств федерального бюджета социальной выплаты (субсидии) для приобретения жилого помещения (Постановление Правительства РФ от 21.03.2006 N 153).

Предположим, что у семьи, приобретшей квартиру в 2011 г. с помощью такого сертификата, появилась возможность еще раз улучшить жилищные условия. Семья в 2012 г. продает квартиру и, доплатив, приобретает дом. Можно ли будет получить имущественный вычет при продаже квартиры, купленной с помощью сертификата? Если сертификат был выписан на одного человека (например, главу семьи), но вписаны в него все члены семьи, то кто имеет право на вычет: один человек или все перечисленные в сертификате?

Обратимся к п. п. 48, 49, 55 Правил выпуска и реализации государственных жилищных сертификатов в целях реализации подпрограммы Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством федеральной целевой программы Жилище на 2011 — 2015 годы (утв. Постановлением Правительства РФ N 153). Социальная выплата предоставляется владельцу сертификата в безналичной форме путем зачисления средств федерального бюджета на его банковский счет, открытый в банке. Приобретаемое жилое помещение оформляется в общую собственность всех членов семьи владельца сертификата. То обстоятельство, что в качестве номинального владельца сертификата в целях открытия счета в банке для зачисления безналичных средств субсидии, предоставляемой семье, и получателя субсидии выступает один из членов семьи, не изменяет того факта, что собственниками средств субсидии являются все ее члены, поименованные в сертификате.

ФНС России в Письме от 17.04.2012 N ЕД-4-3/6475@ разъяснила следующее. Налогоплательщик, продавший жилье, принадлежавшее ему менее трех лет, вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, в том числе в размере сумм, израсходованных на первоначальное приобретение отчуждаемых жилых объектов. Граждане, купившие квартиру за счет средств государственного жилищного сертификата в общую долевую собственность и впоследствии продавшие данную квартиру, могут учесть документально подтвержденные расходы, связанные с получением этих доходов, включая средства, полученные по государственному жилищному сертификату.

Далеко не каждый объект недвижимости имеет стабильные размеры и границы. Частные дома надстраиваются и перестраиваются, площадь квартир изменяется за счет перепланировки. Как платится налог при продаже разросшейся недвижимости?

При достраивании дома в первую очередь важно, сохранились ли его внешние границы. Ведь если в результате достройки они изменились — появился новый объект собственности (а старый прекратил существование).

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Следовательно, право собственности на новый объект недвижимости — увеличившийся в размерах дом с изменением его внешних границ — возникает с момента его повторной государственной регистрации. И по новой начинает течь трехлетний срок, необходимый для того, чтобы после продажи дома иметь право не платить НДФЛ со всей вырученной суммы. Если продать дом до истечения трехлетнего срока с момента регистрации перестройки, придется платить налог в общем порядке по ставке 13%, при этом имеется право на имущественный налоговый вычет.

Но если достройка не повлекла изменения внешних границ дома, то факт регистрации налогоплательщиком жилого дома в связи с увеличением его площади в результате достройки не влечет прекращения права собственности на него. Поэтому моментом возникновения права собственности на дом является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на жилой дом в связи с осуществлением достройки, например, гаражей, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данный дом. При продаже жилого дома, принадлежавшего налогоплательщику (независимо от изменения его площади в результате достройки без изменения внешних границ жилого) более трех лет, полученный доход не будет подлежать обложению НДФЛ (Письмо Минфина России от 03.07.2012 N 03-04-08/7-188).

Аналогичная ситуация складывается и при продаже квартир, подвергавшихся перепланировке. Факт регистрации налогоплательщиком квартиры в связи с увеличением ее площади в результате перепланировки без изменения внешних границ не влечет прекращения права собственности налогоплательщика на данную квартиру. В связи с чем моментом возникновения права собственности является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на квартиру в связи с осуществлением ее перепланировки, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру. Если первоначальная регистрация была более трех лет назад, НДФЛ при продаже перепланированной квартиры платить не нужно (Письмо Минфина России от 26.01.2012 N 03-04-05/7-77).

Теперь представим обратную ситуацию: площадь квартиры была увеличена при перепланировке путем объединения с другой квартирой. Но через несколько лет у семьи возникла потребность в деньгах, поэтому объединенная квартира была вновь разделена на две квартиры, одна из которых тут же продана.

С точки зрения Минфина России, высказанной в Письме от 23.08.2012 N 03-04-05/7-992, факт регистрации налогоплательщиком двух квартир, созданных в результате перепланировки и переустройства одной, ранее объединенной квартиры без изменения внешних границ, не влечет прекращения права собственности налогоплательщика на данные квартиры. Моментом возникновения права собственности у налогоплательщика на созданные две квартиры является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на данные квартиры, а момент государственной регистрации права собственности на ранее объединенную квартиру. Соответственно, если гражданин владел объединенной квартирой более трех лет, то в случае продажи одной из квартир, созданной в результате перепланировки и переустройства ранее объединенной квартиры, полученные доходы не будут подлежать обложению НДФЛ.

Если же срок владения объединенной квартирой менее трех лет, то при продаже одной из квартир, созданной в результате перепланировки и переустройства ранее объединенной квартиры, можно на основании пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ претендовать на вычет в размере, не превышающем 1 000 000 руб.

На наш взгляд, будет затруднительно вместо получения налогового вычета воспользоваться правом уменьшить сумму облагаемых НДФЛ доходов на сумму всех фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. Полагаем, что расходы, связанные с повторной перепланировкой и выделением ранее самостоятельной квартиры из состава объединенной, не могут быть признаны в целях уменьшения налогооблагаемого дохода, полученного от продажи данной недвижимости.

Ваш коментарий очень важен для нас