Налог с кадастровой стоимости недвижимости

С января 2014 года вступили в силу новые положения Налогового кодекса о налоге на имущество в отношении объектов, по которым налог взимается с их кадастровой стоимости (Федеральный закон от

0
10
продажа земли ниже кадастровой стоимости

С января 2014 года вступили в силу новые положения Налогового кодекса о налоге на имущество в отношении объектов, по которым налог взимается с их кадастровой стоимости (Федеральный закон от 02.11.13 г. № 307-ФЗ « О внесении изменений в статью 12 части первой и главу 30 части второй Налогового кодекса Российской Федерации»).

  • 1 вид – административно-деловые центры и торговые центры, комплексы и помещения в них;
  • 2 вид – нежилые помещения для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания;
  • 3 вид – объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в России через постоянные представительства, или объекты недвижимого имущества, не относящиеся к их деятельности через постоянные представительства.
  • 4 вид – жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов, основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

В ноябре 2014 года в Новосибирской области принят ЗАКОН О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В ЗАКОН НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ «О НАЛОГАХ И ОСОБЕННОСТЯХ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ ОТДЕЛЬНЫХ КАТЕГОРИЙ

Данный Закон определяет размеры налоговых ставок на каждый из перечисленных выше видов недвижимого имущества.

Cтавки налога с кадастровой стоимости недвижимости для Новосибирской области для 1, 2 и 4 вида недвижимости составят:

Кадастровая стоимость объектов недвижимости в Новосибирской области была утверждена Постановлением Правительства Новосибирской области от 26.09.12 г. № 448-п. Кадастровую оценку получили 953 344 объекта недвижимости. Из них 92 % составляют объекты недвижимости жилого фонда, 8 % – объекты нежилой застройки (из них 3 % – объекты производственного назначения).

Дело в том, что при определении кадастровой стоимости оценка имеет массовый характер в масштабах региона, области или края, предполагающий использование метода регрессионного анализа (математическую многофакторную модель) — один из наиболее распространенных в статистике способов анализа данных. Те, кто знаком хотя бы с базовым курсом статистики, наверняка разделяют мнение о том, что факты — упрямая вещь, но статистика намного сговорчивее.

Именно этим объясняется вопиющее несоответствие результатов кадастровой оценки рыночным реалиям. При таком подходе к оценке не учитываются индивидуальные особенности объекта оценки, влияющие на его реальную стоимость. Основным критерием, по которому группируются объекты оценки, является ВРИ (вид разрешенного использования). На основе некоторой выборки, посредством математической модели для каждого ВРИ рассчитывается нормативная цена квадратного метра, которая образно выражаясь представляет собой «среднюю температуру по больнице», где больница — Ваш ВРИ. Потом эта нормативная цена, соответствующего вашему объекту ВРИ, умножается на количество его квадратных метров и в результате получается кадастровая стоимость Вашего участка. Это один из существенных факторов, влияющих на некоторое отличие кадастровой стоимости от рыночной. Второй — это крайне сомнительная репрезентативность выборки исходных данных (объектов-аналогов) для математической модели расчета нормативной цены квадратного метра.

Причем требование к надежности модели — это коэффициент множественной детерминации R2. Этот коэффициент показывает, на сколько в процентном отношении построенная регрессионная модель описывает вариацию значений полученной цены квадратного метра относительно своего среднего уровня, то есть демонстрирует долю общей дисперсии цены квадратного метра, описанной вариацией факторных переменных, включённых в регрессионную модель.

Коэффициент множественной детерминации также является количественной характеристикой, описанной построенной регрессионной моделью дисперсии, цены квадратного метра. Чем выше значение коэффициента множественной детерминации R2, тем качественнее построенная регрессионная модель устанавливает взаимосвязь между переменными. В идеале коэффициент множественной детерминации R2 должен быть — более 70%, чем ближе к 1, тем лучше. В проанализированных нами отчетах об определении кадастровой стоимости недвижимости этот коэффициент был значительно ниже.

По логике вещей выборка должна браться из значений приближенных к среднему ценовому диапазону по рынку, но так как количество предложений в выборке всегда на порядок меньше количества реальных предложений на рынке, то теоретически выборка может делаться на основе цен предложений аналогичных объектов, приближенных к максимальным рыночным значениям и в то же время удовлетворять требованиям стандартов по коэффициенту множественной детерминации R2.

Как и следовало ожидать, наиболее высокой является стоимость объектов торговли и офисно-делового назначения, объектов общественного питания, отдыха и развлечений, бытового обслуживания и сервиса.

Каким образом наиболее эффективно уменьшить налог с кадастровой стоимости недвижимости? Как и когда для этого снизить кадастровую стоимость недвижимости? Ответы на эти вопросы читайте в других материалах наших специалистов:

Ваш коментарий очень важен для нас