Методические рекомендации по проверке капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, Контент-платформа

Жилищный кодекс Российской Федерации возложил ответственность за состояние многоквартирных домов на собственников жилых и нежилых помещений в таких домах. Собственники должны нести бремя расходов на

0
52
порядок проведения капитального ремонта дома

Жилищный кодекс Российской Федерации возложил ответственность за состояние многоквартирных домов на собственников жилых и нежилых помещений в таких домах. Собственники должны нести бремя расходов на содержание общего имущества, в том числе на капитальный ремонт, пропорционально их долям в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Решения о проведении капитального ремонта и порядке его финансирования собственники помещений принимают на общем собрании. Органы местного самоуправления, выполняя свои обязанности собственника муниципального жилищного фонда, как и другие собственники, участвуют в финансировании капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме в доле, относящейся к муниципальным жилым (и нежилым) помещениям (пропорциональной площади помещений, находящихся в муниципальной собственности ).

С принятием ЖК РФ возникла необходимость изменения отношений, как граждан, так и представителей органов власти и органов местного самоуправления к вопросу ответственности за состояние многоквартирных домов и проведение их капитального ремонта, формирование ответственных коллективных собственников многоквартирных домов.

Также важнейшей проблемой содержания многоквартирных домов является неоправданно большое потребление всех видов ресурсов, особенно тепловой энергии. Потребление энергии российскими многоквартирными домами как минимум в полтора раза больше, чем в аналогичных климатических условиях в западноевропейских странах, что говорит о чрезвычайно низкой энергоэффективности жилищного фонда.

В изменившейся системе управления жилищным фондом управляющая компания должна обосновать и предложить собственникам наиболее экономически эффективную программу ремонта дома и порядок (механизм) ее финансирования, а собственники – принять взвешенное решение и нести ответственность за его выполнение.

Те программы капитального ремонта, которые выполнялись в последние годы, в силу недостаточности средств были незначительными по количеству ремонтируемых многоквартирных домов и практически никак не влияли на качество последних, поскольку имели целью лишь восстановление эксплуатационных характеристик, а не улучшение их в соответствии с современными требованиями.

Реальная возможность начать по всей стране решать одновременно обе указанные выше проблемы появилась с принятием Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства » от 01.01.2001 и созданием государственной корпорации — Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, призванного оказать финансовую поддержку субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям в предоставлении средств на проведение капитального ремонта многоквартирных домов товариществам собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам и выбранным собственниками помещений управляющим компаниям.

В соответствии с 185-ФЗ использование средств Фонда, а также региональных и местных бюджетов. направляемых на капитальный ремонт многоквартирных домов, позволяет:

• поощрять принятие собственниками помещений в многоквартирных домах на общих собраниях самостоятельных решений по поводу выбора способа управления своим многоквартирным домом и проведения его капитального ремонта;

• проводить при капитальном ремонте многоквартирных домов работы, направленные на ресурсосбережение (утепление фасадов, установку приборов учета потребления ресурсов и узлов управления внутридомовыми инженерными системами электро-, тепло-, газо-, водоснабжения. водоотведения).

Фундаменты. устранение мелких деформаций, уси­ление, восстановление поврежденных участков фун­даментов, вентиляционных продухов, отмостки и вхо­ды в подвалы.

Стены и фасады. герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов; ремонт и окраска фасадов.

Крыши. устранение неисправностей стальных и других кровель, замена водосточных труб; ремонт гид­роизоляции, утепления и вентиляции.

Лестницы, балконы, крыльца (зонты-козырьки) над входами в подъезды, подвалы, над балконами верх­них этажей. восстановление или замена отдельных участков и элементов.

Центральное отопление. установка, замена и вос­становление работоспособности отдельных элемен­тов внутренних систем центрального отопления, вклю­чая домовые котельные.

Водопровод и канализация, горячее водоснабже­ние. установка, замена и восстановление работоспо­собности отдельных элементов внутренних систем водопроводов и канализации, горячего водоснабже­ния, включая насосные установки в жилых зданиях.

Электроснабжение и электротехнические устрой­ства. установка, замена и восстановление работоспо­собности электроснабжения здания за исключением внутриквартирных устройств и приборов, кроме элект­роплит.

Внешнее благоустройство. ремонт и восстанов­ление разрушенных участков тротуаров, проездов, дорожек, отмосток ограждений и оборудования спортивных, хозяйственных площадок и площадок для отдыха.

обследование жилых зданий (включая сплошное обследование жилищного фонда) и изготовление проектно — сметной документации (независимо от периода проведения ремонтных работ ).

ремонтно — строительные работы по смене, вос­становлению или замене элементов жилых зданий (кроме полной замены каменных и бетонных фунда­ментов, несущих стен и каркасов).

модернизация жилых зданий при их капиталь­ном ремонте (перепланировка с учетом разукрупнения многокомнатных квартир; устройства дополни­тельных кухонь и санитарных узлов, расширения жи­лой площади за счет вспомогательных помещений, улучшения инсоляции жилых помещений, ликвида­ции темных кухонь и входов в квартиры через кухни с устройством, при необходимости, встроенных или пристроенных помещений для лестничных клеток, санитарных узлов или кухонь); замена печного ото­пления центральным с устройством котельных, теп­лопроводов и тепловых пунктов; крышных и иных ав­тономных источников теплоснабжения ; переоборудо­вание печей для сжигания в них газа или угля; обору­дование системами холодного и горячего водоснаб­жения, канализации, газоснабжения с присоедине­нием к существующим магистральным сетям при рас­стоянии от ввода до точки подключения к магистра­лям до 150 метров, ремонт крыш, фасадов, стыков полнос­борных зданий до 50% и др.

утепление жилых зданий (работы по улучшению теплозащитных свойств ограждающих конструкций, устройство оконных заполнений с тройным остекле­нием, устройство наружных тамбуров);

установка приборов учета расхода тепловой энер­гии на отопление и горячее водоснабжение, расхода холодной и горячей воды на здание, а также установ­ка поквартирных счетчиков горячей и холодной воды (при замене сетей).

авторский надзор проектных организаций за про­ведением капитального ремонта жилых зданий с пол­ной или частичной заменой перекрытий и переплани­ровкой.

технический надзор в случаях, когда в органах местного самоуправления, организациях созданы под­разделения по техническому надзору за капитальным ремонтом жилищного фонда.

В соответствии со статьей 44 Жилищного Кодекса РФ решение о проведении капитального ремонта много­квартирного дома принимается на общем собрании собственников. Собственники представляют управля­ющей организации протокол общего собрания о про­ведении капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома. В протоколе о принятии тако­го решения должна быть отражена следующая инфор­мация; оплата расходов на капитальный ремонт, срок начала капитального ремонта, необходимый объем работ.

В свою очередь, управляющая организация (компания ) под­готавливает все необходимые документы для прове­дения капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома, в том числе предлагает на рас­смотрение и утверждение собственникам смету на выполнение работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома.

В том случае, если собственники заранее уведом­ляют управляющую организацию (компанию ) о проведении обще­го собрания по проведению капитального ремонта об­щего имущества многоквартирного дома, управляющая организация может предложить одновременно принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома и утвердить стоимость капитального ремонта.

Стоимость капитального ремонта определяется сметным расчетом, выполненным на основании проекта на капитальный ремонт. Правила разработки проекта определения стоимости работ по капитальному ремонту определены:

• в МДС 13 – 1.99 «Инструкция о составе, порядке разработки, согласования и утверждения проектно – сметной документации на капитальный ремонт жилых зданий» (дата введения 01.01.2000 года постановление Госстроя России );

• в «Методических рекомендациях по проведению стоимости ремонтно – строительных работ на территории Новосибирской области » (выпущены и разработаны в 2008 году администрацией Новосибирской области в соответствии с действующими нормативными документами ).

— проектно – сметная документация должна пройти государственную экспертизу на соответствие ее строительным нормам и правилам;

В процессе выполнения капитального ремонта должен осуществляться технический надзор за качеством работ и соответствием их проектной документации. и полнотой оформления исполнительной документации.

В ходе проведения аудита проверяется наличие проектно-сметной документации, соответствие сметной документации проектным решениям и действующим строительным нормативам, наличие и полнота оформления исполнительной документации по капитальному ремонту многоквартирных домов.

Все вопросы по организации капительного ремонта решают собственники помещений в многоквартирном доме. Решение о проведении капитального ремонта (срок начала, необходимый объем работ ) и оплате рас­ходов на него (стоимость материалов, порядок финан­сирования ремонта, сроки возмещения расходов ) при­нимается общим собранием собственников с учетом предложений управляющей организации.

При непосредственном управлении многоквартирным домом ре­шение о проведении капитального ремонта также при­нимается общим собранием, а при управлении ТСЖ, жилищным кооперативом или специализированным по­требительским кооперативом — органами управления соответствующей некоммерческой организации .

Результатом проведенной проверки является Акт с подробным описанием обнаруженных недостатков и рекомендации по их устранению. Основные направления при проведении проверок:

— правильность и обоснованность формирования адресного списка жилых многоквартирных домов на проведение капитального ремонта, с учетом обязательного заключения о техническом состоянии зданий (фактическое состояние их конструктивных элементов и инженерных коммуникаций ), выполненное специализированной организацией, имеющей лицензию, а также с учетом средств, которые будут выделены из бюджета, для обеспечения финансирования работ в полном объеме;

— обоснованность формирования управляющими компаниями перечня видов и объемов работ, чтобы при проведении капитального ремонта не допускать отклонений от проекта прошедшего экспертизу и как следствие значительного изменения стоимости капитального ремонта;

— соблюдение сроков выполнения работ по капитальному ремонту определенных договорами, а также подписания актов приемки домов по окончании капитального ремонта при наличии недоделок;

— наличие отметок в технических паспортах зданий о проведенном капитальном ремонте и изменениях по конструктивным элементам и инженерному оборудованию возникшие в результате ремонта (модернизации ).

Ваш коментарий очень важен для нас