Глава 2

• структуру рынка недвижимости, теоретическое и практическое значение выделения сегментов рынка недвижимости, Понятие и функции рынка недвижимости. Научная и учебная литература содержит целый ряд

0
8
структура рынка недвижимости

• структуру рынка недвижимости, теоретическое и практическое значение выделения сегментов рынка недвижимости,

Понятие и функции рынка недвижимости. Научная и учебная литература содержит целый ряд определений рынка недвижимости, отличающихся как расставляемыми акцентами, так и глубиной отражения проблемы. Например, довольно часто рынок недвижимости определяется как совокупность сделок с правами на недвижимость, как взаимодействие спроса и предложения, взаимодействие обладателей различных прав на недвижимость и т.д.

Среди всех этих вариантов наиболее содержательным и точным представляется определение, данное в широко известной работе Дж. Фридмана и Н. Ордуэя Анализ и оценка приносящей доход недвижимости:

Рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования [1] .

Как видно из этого определения, под рынком недвижимости понимается совокупность механизмов, обеспечивающих следующие взаимосвязанные процессы:

• распределение и перераспределение земли (недвижимости) между различными вариантами ее использования.

Ценность представленного определения состоит в том, что в нем акцент сделан не на внешних, а на сущностных характеристиках рынка недвижимости.

1. Любой рынок, в том числе рынок недвижимости, представляет собой механизм распределения и перераспределения ресурсов в пользу тех участников экономической деятельности, которые способны обеспечить наиболее эффективное использование этих ресурсов.

Рынок недвижимости перераспределяет пространство недвижимости через механизм цен между различными конкурирующими вариантами использования недвижимости, обеспечивая переход прав к тем субъектам, которые способны предложить большую цену, а следовательно, обеспечивать наиболее эффективное использование недвижимости.

Сущностной функцией рынка недвижимости является то, что он обеспечивает распределение и перераспределение имеющегося фонда недвижимости (земли) между различными вариантами его использования. 2

Рынок недвижимости тесно связан с целым рядом смежных рынков: рынком услуг на рынке недвижимости, рынком товаров длительного пользования, но прежде всего со строительным рынком, что нередко приводит к их смешению. Однако эти рынки принципиально отличаются друга от друга.

Рынок недвижимости – эти сектор рыночной экономики, на котором обращаются объекты недвижимости – земельные участки с их улучшениями либо их пространственно и юридически обособленные части. Результатом этого оборота является смена правообладателя (собственника, арендатора и пр.). Рынок строительства – это сектор экономики, где товар представляет собой строительные работы и услуги по созданию объектов недвижимости. Результатом этого процесса служит возникновение нового объекта недвижимости, который, однако, становится таковым лишь после государственной регистрации прав на него. Различны и субъекты этих рынков. Для рынка недвижимости этими субъектами являются обладатели прав на недвижимость, и отношения между ними складываются по поводу перехода прав. В качестве таких субъектов выступают, в частности, и застройщики (девелоперы), получающие права на вновь созданные объекты недвижимости. На строительном рынке в качестве субъектов выходят застройщики (девелоперы), подрядчики, управляющие проектами, и отношения между ними возникают по поводу выполнения работ и оказания услуг в процессе строительства.

Рынок недвижимости существует там и тогда, когда дело идет о передаче прав на недвижимость: нет перехода прав на недвижимость – нет и рынка недвижимости.

В этом смысле отношения между застройщиком и инвестором, несомненно, относятся к рынку недвижимости, поскольку они предполагают получение инвестором прав на создаваемый объект недвижимости, в отличие от отношений между застройщиками и подрядчиками, которые не предусматривают такого перехода, а потому относятся к строительному рынку, а не к рынку недвижимости.

Развивая приведенное определение с учетом того, какие отношения следует отнести к рынку недвижимости, можно было бы так сформулировать определение рынка недвижимости.

Рынок недвижимости – это совокупность механизмов, посредством которых передаются права на недвижимость и связанные с ней интересы, устанавливаются цены па недвижимость и недвижимость распределяется между различными конкурирующими вариантами ее использования.

• в ходе создания объектов недвижимости – между инвесторами, застройщиками и пользователями недвижимости;

• в процессе оборота недвижимости – между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами и т.д.;

• в процессе использования объектов недвижимости – между собственниками и управляющими, управляющими и пользователями и пр.

Выделенные выше важнейшие функции рынка недвижимости (передача прав, установление цен, распределение и перераспределение фонда недвижимости) не исчерпывают их полный перечень.

Информационная функция рынка состоит в том, что рынок недвижимости, как и другие рынки, представляет собой развернутую информационную систему, доводящую до его субъектов и профессиональных участников информацию о ценах, спросе и предложении, доходности инвестиций в недвижимость. Вместе с тем, в силу специфических особенностей рынка (ограниченность числа сделок, закрытость информации о существенных особенностях сделок), большое значение имеет развитие информационной инфраструктуры рынка.

Посредническая функция рынка заключается в том, что рынок недвижимости обеспечивает взаимосвязь между покупателями и продавцами, арендаторами и арендодателями, инвесторами и застройщиками, вовлекая их в единое пространство взаимодействия спроса и предложения. При этом для эффективного функционирования рынка необходимо наличие развернутой институциональной и профессиональной инфраструктуры рынка.

Функция обеспечения свободы предпринимательства – наличие развернутого рынка недвижимости, что является важнейшим условием свободы предпринимательской деятельности, поскольку рынок обеспечивает их ресурсом (землей, зданиями, помещениями), без которого невозможно самостоятельное предпринимательство. Соответственно этому, чем более развит рынок недвижимости, чем выше доступность объектов недвижимости, чем больше вариантов приобретения объектов недвижимости у потенциальных пользователей, тем активнее развивается предпринимательство, в том числе малый и средний бизнес.

Помимо выделенных можно указать также на такие функции, как стимулирующая (рынок мотивирует собственников и пользователей недвижимости к се эффективному использованию, застройщиков и управляющих – к повышению качества создаваемых и предлагаемых пользователям объектов), санирующая (рынок способствует перераспределению недвижимости в пользу тех субъектов, которые способны использовать недвижимость наиболее эффективно). В литературе можно найти указания и на иные функции рынка (социальная и пр.).

Таким образом, рынок недвижимости представляет собой сложную дифференцированную систему, включающую в себя ряд групп отношений в зависимости от вовлекаемых в них субъектов. При этом он выполняет ряд функций, в совокупности обеспечивающих наиболее рациональное распределение объектов недвижимости в обществе в соответствии с его потребностями.

Ваш коментарий очень важен для нас