Аналитика коммерческой недвижимости Новосибирска

Новосибирск - самое крупное муниципальное образование в Российской Федерации и третий по численности населения город в России. Постоянное население по состоянию на 1 января 2015 года превышало 1,5

0
24
тенденции рынка коммерческой недвижимости

Новосибирск — самое крупное муниципальное образование в Российской Федерации и третий по численности населения город в России. Постоянное население по состоянию на 1 января 2015 года превышало 1,5 млн человек (57,1% населения Новосибирской области). Территория города — 502,7 кв. км. Плотность населения — 3,1 тыс. человек на 1 кв. км.

Новосибирск расположен на стыке лесостепной и лесной природных зон, на Приобском плато, примыкающем к долине реки Обь, на пересечении важнейших транспортных коридоров, по которым традиционно осуществляются хозяйственные связи российских регионов как в направлении запад-восток (федеральная трасса М-51 Байкал), так и север-юг (федеральная трасса М-52 Чуйский тракт, судоходная река Обь). Расстояние от Новосибирска до Москвы — 3 191 км.

Природные факторы для развития города благоприятные. К городу примыкают естественные лесные массивы, Обское водохранилище, малые речки, озера, представляющие в совокупности разнообразный комплекс рекреационных ресурсов.

Образован Новосибирск в 1893 году, первоначально как поселение строителей железнодорожного моста через реку Обь. Импульсом к развитию города послужило строительство Транссибирской железнодорожной магистрали.

Менее чем за 70 лет Новосибирск достиг статуса города-миллионника и до сих пор является самым быстрорастущим городом мира, включенным в связи с этим в Книгу рекордов Гиннеса.

С 28 сентября 1937 года — административный центр Новосибирской области. С 13 мая 200 года — центр Сибирского федерального округа.

Современный Новосибирск — это деловой, торгово-финансовый, научно-промышленный и культурный центр азиатской части России. В Новосибирске находится резиденция полномочного представителя Президента Российской Федерации по Сибирскому федеральному округу, расположены представительство Министерства иностранных дел Российской Федерации, Сибирское таможенное управление, представительства иных федеральных органов и ведомств, штаб-квартиры межрегиональных организаций.

Город разделен на восемь административных территорий — Дзержинский, Кировский, Калининский, Ленинский, Октябрьский, Первомайский, Советский районы и Центральный округ. Самыми крупными из них по численности населения являются Ленинский район — 295,9 тыс. человек (18,9% численности населения города) и Центральный округ — 287,8 тыс. человек (18,4%); по занимаемой площади — Советский район (87,5 кв. км) и Центральный округ (84,2 кв. км).

Новосибирск является центром Новосибирской агломерации, которая включает поселения, экономически, социально и территориально тесно взаимосвязанные с Новосибирском, находящихся от его центра в пределах полуторачасовой доступности. Население агломерации превышает 2 млн человек, а ее доля в валовом региональном продукте Новосибирской области превышает 3/4 и практически целиком определяет тенденции развития областной экономики. По экономическому признаку в состав агломерации попадают города областного значения Бердск, Обь, поселки городского типа Кольцово и Краснообск, Новосибирский сельский район, а также ряд других близлежащих к Новосибирску районов области, в том числе Искитимский, Колыванский, Ордынский, Тогучинский.

Новосибирская область входит в число 12 регионов Российской Федерации, которые традиционно обеспечивают почти половину объема вводимого в эксплуатацию жилья по стране. В результате наращивания объемов жилищного строительства растет уровень обеспеченности. На одного жителя области сегодня приходится в среднем 22,2 кв. м общей площади жилья.

Новосибирская область является крупнейшим транспортным узлом и экономическим центром восточной части России Новосибирская область является одним из лидеров среди регионов РФ по доле иностранных инвестиций в экономику региона, что объясняется наличием крупных производственных предприятий с участием иностранного капитала и представительств зарубежных компаний на территории области.

Рынок коммерческой недвижимости Новосибирской области имеет тенденцию к росту и характеризуется централизацией в административном центре — городе Новосибирск.

Как и в большинстве удаленных от центральной части России регионов область характеризуется централизацией качественных объектов коммерческой недвижимости в административном центре. Анализ рынка коммерческой недвижимости Новосибирской области заключается в рассмотрении рынка Новосибирска.

Рынок коммерческой недвижимости Новосибирской области с середины 2012 года показывает положительную динамику: количество объектов и сделок растет, динамика цен в основных сегментах остается умеренной.

По данным на середину 2014 года большинство объектов коммерческой недвижимости региона относятся к торговому сектору (43%).

Рынок офисной недвижимости характеризуется незначительным ростом за счет объектов класса В и С. На долю офисов класса А приходится 23% от общего объема рынка.

Рынок торговой недвижимости — самый активно развивающийся, за счет экспансии локальных и международных ритейлеров. По причине насыщенности рынка крупных городов, девелоперы ориентируются на менее крупные региональные центры.

На рынке производственно-складской недвижимости активно развивается тенденция строительства складских комплексов под собственные нужды различных компаний — build-to-suit.

Тенденции социально-экономического развития региона положительные. В последние годы снижается безработица, увеличивается объем инвестиций, развивается промышленность и сельское хозяйство. Регион обладает сбалансированной и диверсифицированной экономикой, в которой преобладают предприятия обрабатывающих и высокотехнологичных отраслей.

В Новосибирске насчитываются порядка 100 качественных бизнес-центров (классы А и В), из них только семь объектов относятся к классу А. На долю офисов класса А приходится 23% от общего объема, класса В — 77%. К наиболее качественным офисным центрам относятся проекты БЦ Лига Капитал, БЦ РосЕвроПлаза, БЦ GoldenPlaza, расположенные в центральной части города.

Наибольшая доля качественного предложения приходится на Центральный район. На долю этого района приходится 42% предложения, так как он является частью исторического и наиболее привлекательного для коммерческой недвижимости центра.

Основную долю офисного рынка представляют реконструированные и нереконструированные административные здания советской постройки, встроенные помещения на первых этажах жилых домов, офисные помещения в торговых комплексах. Объем офисных площадей в Новосибирске увеличивается также за счет увеличения жилого фонда города, где в каждом жилом комплексе первые этажи используются под торгово-офисные функции. В связи с этим рынок становится насыщенным подобными помещениями, на которые трудно найти покупателя.

Доля свободных помещений в крупных БЦ составила порядка 6%, и это показатель, который более характерен для рынка арендодателя. Однако в Новосибирске долгое время доля свободных помещений была очень низкой — на уровне 2-3%, и до сих пор по ряду крупных объектов заполняемость стремится к 100%. Однако есть ряд неуспешных объектов с неудачным местоположением, либо просто недавно введенных, в которых отмечается множество свободных помещений.

Средняя ставка по свободным помещениям в бизнес-центрах составила порядка 800 рублей за 1 кв. м в мес. В классе А — порядка 1,2 тыс. рублей за 1 кв. м в мес.

Цена предложения по продаже по офисной недвижимости в целом составила 86 тыс. рублей за 1 кв. м. Рост цен связан не с высоким спросом, а с тем, что собственники выставляют на продажу помещения, оставшиеся без арендаторов. Кроме того, владельцы объектов пытаются ростом цены компенсировать высокую рублевую инфляцию.

В Новосибирске стало обычным делом затягивать сроки строительства объектов коммерческой недвижимости. Гораздо сложнее назвать объекты, которые были сданы вовремя: в основном, минимально, объекты сдаются на полгода-год позже, некоторые — на 2-3 года и более.

Особенно сильно пострадали объекты в прошлый кризис — до сих пор есть крупные БЦ, которые должны были сдаться в 2009-2010 годах, но еще строятся.

Причины просты: большинство объектов продаются по частям на этапе строительства, и, если продажи останавливаются — замирает и стройка.

Именно по причине того, что объекты продаются частями, отнести их к высоким классам не представляется возможным: максимум для такого объекта — это класс С, поскольку в этом варианте не избежать проблем с управлением бизнес-центром.

Как и в других сегментах рынка недвижимости, все будет зависеть от состояния экономики. Если рецессия затянется, ситуация, конечно, ухудшится. Другое дело, что в этот кризис рынок вступил не таким перегретым, как в 2008 году, и сильно сжиматься начнет только при катастрофических вариантах развития событий. Пока есть некоторая скрытая коррекция ставок по существующим договорам, не такая значительная, как в прошлый раз — 5-15% против 30-40% в 2008 году.

Новосибирск — город малого и среднего бизнеса, он может острее реагировать в начальной фазе кризиса, но и может быстрее из него выходить.

По итогам 2014 года Новосибирск занял девятое место среди городов-миллиоников (и 11-е с учетом Москвы и Санкт-Петербурга) по обеспеченности ритейлом — на 1 тыс. жителей здесь приходится 271 кв. м торговых площадей.

В течение 2014 года в Новосибирске было введено два качественных торговых центра: Калейдоскоп на пл. Маркса (34 тыс. кв. м GLA) и Галерея Новосибирск (54 тыс. кв. м GLA). В результате общая площадь качественных торговых площадей в городе составила 412,7 тыс. кв. м.

На разных стадиях строительства сейчас находится два торговых центра — Европейский на Танковой ул. и Эдем в районе Академгородок. Их суммарная площадь составляет 66 тыс. кв. м.

Рынок Новосибирска интересен для федеральных и международных сетей: город занимает 6 место среди российских городов по количеству действующих в нем международных брендов. По состоянию на середину 2014 года в Новосибирске было представлено 114 представителей международных сетей или 24% от общего числа в России. В течение 2014 года на рынок Новосибирска вышли такие сети как McDonald`s, Sony Centre, Prenatal Milano, Coffeeshop Company.

По итогам 2014 года Новосибирск занял девятое место среди городов-миллиоников (и 11-е с учетом Москвы и Санкт-Петербурга) по обеспеченности ритейлом — на 1 тыс. жителей здесь приходится 271 кв. м торговых площадей.

В течение 2014 года в Новосибирске было введено два качественных торговых центра: Калейдоскоп на пл. Маркса (34 тыс. кв. м GLA) и Галерея Новосибирск (54 тыс. кв. м GLA). В результате общая площадь качественных торговых площадей в городе составила 412,7 тыс. кв. м.

На разных стадиях строительства сейчас находится два торговых центра — Европейский на Танковой ул. и Эдем в районе Академгородок. Их суммарная площадь составляет 66 тыс. кв. м.

Рынок Новосибирска интересен для федеральных и международных сетей: город занимает 6 место среди российских городов по количеству действующих в нем международных брендов. По состоянию на середину 2014 года в Новосибирске было представлено 114 представителей международных сетей или 24% от общего числа в России. В течение 2014 года на рынок Новосибирска вышли такие сети как McDonald`s, Sony Centre, Prenatal Milano, Coffeeshop Company.

Арендные ставки, номинированные в долларах, как правило заключаются при фиксации курса рубля на уровне 35-40 рублей за 1 доллар:

Рынок Новосибирска близок к насыщению, поэтому появление новых проектов будет осложнено высоким уровнем конкуренции.

В торговой недвижимости привлеченные кредиты на строительство большинство девелоперов даже после событий 2008 года брало в инвалюте. Здесь тоже ничего оптимистичного. Но как именно сложится, зависит от позиции собственников или управляющих компаний объектов синдицированной торговой розницы.

Крупные объекты, локализованные в центральной городской части, останутся на плаву. Остальные смогут сохранить арендаторов только при сохранении или даже снижении ставок, перехода на комбо-ставки (фиксированная + % выручки) или полностью на процент с оборота. В противном случае региональным арендаторам просто не продержаться, они уйдут в интернет, в удаленные и более дешевые места или совсем уйдут с рынка. Уже имеются факты снижения арендных ставок для крупных арендаторов офисов и торговых помещений.

Также стоит отметить, что сейчас рынок арендатора, и управляющим компаниям, девелоперам, собственникам остается серьезно корректировать свои планы и проводить мероприятия по оптимизации.

Объем качественных складских площадей более 1 млн кв. м. До конца 2016 года к вводу заявлено около 140 тыс. кв. м. Доля свободных площадей находится на уровне 13%.

Новосибирск занимает 4-е место в России по объему предложения качественных складских площадей после Москвы, Санкт-Петербурга, Екатеринбурга.

Складской рынок Новосибирска имеет высокий потенциал развития. Уровень обеспеченности ритейла складскими площадями составляет 1,35, это второй показатель в России после Москвы.

К вводу в 2015 году заявлено 98 тыс. кв. м, находящихся на стадии строительства. Весь объем реализуется под конечных пользователей.

Наиболее активным девелопером Новосибирска остается PNK Group, доля которого по итогам 2014 году выросла с 31% до 40% от общего объема предложения.

По итогам 2014 года уровень средневзвешенной ставки складских объектов класса А и B составил в Новосибирске 4,5 тыс. рублей за 1 кв. м в год. Рублевые ставки без выделения операционных расходов всегда были типичны для регионов, но со второго полугодия 2014 года они стали общепринятыми (за исключением действующих договоров по отдельным проектам, где сохраняются и/или долларовые ставки, и/или система выделения базовой ставки).

Цена продажи объектов касса А составляет 40-45 тыс. рублей за 1 кв. м, складов класса В — от 30 до 40 рублей за 1 кв. м.

Крупнейшие объемы сделок 2014 года относятся к новосибирскому ПНК-Толмачево: Холидей Классик арендовал 50 тыс. кв. м, Fix Price купил 23 тыс. кв. м, Okey арендовал 13 тыс. кв. м.

Так же стоит отметить сделку по аренде 12 тыс. кв. м логистической компаний Norbert Dentressangle Logistics Fresh в Логопарке Север.

В 4 квартале была заключена сделка BTS формата, по результатам которой в ПНК-Толмачево для компании Fix Price будет построено здание 23 тыс. кв. м.

Развитие логистики. Тенденция строительства под собственные нужды, под заказчика. Прогнозируется дефицит объектов класса B и девелопмент объектов класса А.

Количество спекулятивных проектов в 2015 году будет сведено к минимуму, новые проекты будут реализовываться только при наличии покупателя/арендатора.

В Новосибирске можно выделить 5 основных отелей (всего 1,4 тыс. номеров), которые привлекают большую часть спроса:

Открытие Marriott в дополнение к уже работающему DoubleTree окажет давление на уровень загрузки и тарифов. Загрузка в гостиницах среднего ценового сегмента составляет 55-60%, что является максимумом в отсутствие бизнеса в выходные и туристов, приезжающих с целью отдыха.

Основной спрос на гостиницы (85%) формируют деловые туристы из России, чувствительные к цене. Средняя продолжительность поездки составляет 2-3 ночи, учитывая удаленное расположение и разницу в три часа с Москвой.

Ваш коментарий очень важен для нас